A atuação dos fundos de pensão no mercado imobiliário comercial: tomada de decisão e geografia dos investimentos

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MetadadosDescriçãoIdioma
Autor(es): dc.contributorSanfelici, Daniel de Mello-
Autor(es): dc.contributorMartins, Flávia Elaine da Silva-
Autor(es): dc.contributorRufino, Maria Beatriz Cruz-
Autor(es): dc.contributorShimbo, Lúcia Zanin-
Autor(es): dc.creatorAsencio, Maira Magnani-
Data de aceite: dc.date.accessioned2024-07-11T17:37:56Z-
Data de disponibilização: dc.date.available2024-07-11T17:37:56Z-
Data de envio: dc.date.issued2023-03-02-
Data de envio: dc.date.issued2023-03-02-
Fonte completa do material: dc.identifierhttp://app.uff.br/riuff/handle/1/28015-
Fonte: dc.identifier.urihttp://educapes.capes.gov.br/handle/capes/754226-
Descrição: dc.descriptionOs fundos de pensão investem suas reservas em diferentes classes de ativos financeiros. A pesquisa aqui desenvolvida busca interpretar a atuação desse investidor em uma classe de ativo importante e em crescimento: o mercado imobiliário comercial. A importância crescente da participação desse agente no mercado imobiliário comercial brasileiro ocorre em um cenário que se entende ser favorável ao crescimento e desenvolvimento dos fundos de pensão como investidores institucionais e, consequentemente, como agentes responsáveis pelo desenvolvimento urbano e regional: de uma parte, a queda de juros, que estimula o investimento em ativos considerados alternativos; de outra parte, um contexto de alterações normativas que favorecem o investimento em veículos financeiros lastreados em imóveis comerciais. Reconhecendo a importância de investigar mais detidamente a atuação dos fundos de pensão no mercado imobiliário comercial, nessa dissertação nos propomos analisar: 1) o contexto e critérios de tomada de decisão mobilizados por esse agente no momento da condução dos investimentos imobiliários e; 2) a geografia dos investimentos produzida por essas decisões. Partimos da hipótese de que a geografia dos investimentos, ou seja, como os investimentos se distribuem no território, reflete critérios mobilizados por esses agentes no momento da tomada de decisão. Para tanto, examinamos, especificamente: 1) as práticas profissionais de gestão imobiliária adotadas pelos fundos de pensão e seus impactos na gestão do portfólio imobiliário; 2) os critérios que envolvem a delegação de ativos para a indústria financeira e quais os impactos dessa delegação para a geografia de investimentos imobiliários; 3) o contexto no qual as tomadas de decisão são feitas, ressaltando possíveis reconfigurações trazidas por recentes alterações normativas e; 4) os padrões territoriais dos investimentos dos dez maiores fundos de pensão nos últimos três anos (2017 a 2019), explorando, dentre outros pontos, quais os principais canais de investimento utilizados, bem como os segmentos e localizações dos empreendimentos. Os procedimentos metodológicos, de natureza predominantemente qualitativa, envolveram quatro etapas: 1) entrevistas semiestruturadas com diferentes agentes envolvidos com a gestão do portfólio imobiliário dos fundos de pensão; 2) observação participante em eventos promovidos pelos fundos de pensão e seus intermediários financeiros; 3) análise documental de regulações do setor e matérias de jornais e revistas especializadas e; 4) análise dos dados de portfólio imobiliário dos fundos de pensão. A análise concentrada na tomada de decisão dos fundos de pensão mostrou que, embora a hajam evidencias que demonstram a absorção de técnicas e racionalidades consideradas “financeirizadas”, essas evidencias não explicam completamente como os fundos de pensão investem e administram seus imóveis. Como resultado, encontramos três importantes princípios decisórios nos quais os fundos de pensão balizam suas decisões sobre o investimento em propriedade: (1) a relação entre ativos e passivos (asset liability matching); (2) a gestão atenta à propriedade imobiliária e (3) a preferência por manter interna a gestão de seu portfólio imobiliário. Esses critérios analisados indicam que os fundos de pensão brasileiros procuram resultados a longo prazo, dependem predominantemente da expertise interna para realizar investimentos imobiliários e, geralmente, relutam em terceirizar decisões de investimento relacionadas ao mercado imobiliário para o setor financeiro. Finalmente, a geografia dos investimentos dos fundos de pensão mostrou-se altamente seletiva em relação à localização — majoritariamente concentrados nos estados e cidades de São Paulo e Rio de Janeiro — e aos segmentos dos empreendimentos, especialmente shopping centers, escritórios e, mais recentemente, logística.-
Descrição: dc.descriptionCoordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior-
Descrição: dc.descriptionFundação de Amparo à Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro-
Descrição: dc.descriptionPension funds invest their resources in different classes of financial assets. The research developed here seeks to analyze the performance of this investor in an important, and growing, asset class: the commercial real estate market. The growing importance of the participation of this agent in the Brazilian commercial real estate market occurs in a scenario that is understood to be positive for the growth and development of pension funds as institutional investors and, consequently, as agents responsible for urban and regional development: a scenario of falling interest rates, which encourages investment in assets considered alternative, and a context of regulatory change, which boosts investment in financial vehicles backed by properties. Recognizing the importance of a more careful research on what involves the performance of pension funds in the commercial real estate market, in this dissertation we propose to examine: 1) the context and decision-making criteria used by this agent when making property investments and; 2) the geography of investment produced by these investments. We assume that the geography of investments, that is, how investments are expressed in the territory, corresponds to the criteria mobilized by these agents at the time of decision-making. To this end, we examine, specifically: 1) the professional real estate management practices adopted by pension funds and their impacts on real estate portfolio management; 2) the criteria involving the delegation of assets to the financial industry and what impacts this delegation has on the geography of property investments; 3) the context in which decision-making is made, highlighting possible reconfigurations brought by recent regulations and; 4) the territorial patterns of investments of the ten largest pension funds in the last three years (2017 to 2019), exploring , among other points, what are the main investment channels used, as well as the segments and locations of the properties. We employed as methodology four fundamental methods: 1) semistructured interviews with different agents involved in the management of pension funds' real estate portfolios; 2) participant observation in events promoted by pension funds and their financial intermediaries; 3) documentary analysis of sector regulations and articles from newspapers and specialized journals and; 4) analysis of pension funds' real estate portfolio data. The analyzes focused on the decision-making process of the pension funds showed that, although there is evidence that demonstrates the adoption of techniques and rationalities considered "financialized", this evidence does not fully explain how pension funds invest and manage their properties. As a result, we found three important decision-making principles on which pension funds base their property investment decisions: (1) the relationship between assets and liabilities (asset liability matching); (2) a property-specific management and (3) the preference for keeping the management of their property portfolio in-house. These analyzed criteria indicate that Brazilian pension funds seek long-term results, rely predominantly on internal expertise to make real estate investments and are generally reluctant to outsource property-related investment decisions to the financial sector. Finally, the geography of pension funds' investments proved to be highly selective in relation to location - mostly concentrated in the states and cities of São Paulo and Rio de Janeiro - and to the segment of properties, especially malls, offices and, more recently, logistics.-
Descrição: dc.description159 p.-
Formato: dc.formatapplication/pdf-
Idioma: dc.languagept_BR-
Direitos: dc.rightsOpen Access-
Direitos: dc.rightsCC-BY-SA-
Palavras-chave: dc.subjectGeografia dos investimentos-
Palavras-chave: dc.subjectTomada de decisão-
Palavras-chave: dc.subjectFinanceirização-
Palavras-chave: dc.subjectInvestimento imobiliário-
Palavras-chave: dc.subjectFundos de pensão-
Palavras-chave: dc.subjectMercado imobiliário-
Palavras-chave: dc.subjectFundo de pensão-
Palavras-chave: dc.subjectInvestimento imobiliário-
Palavras-chave: dc.subjectGeografia econômica-
Palavras-chave: dc.subjectFinanceirização-
Palavras-chave: dc.subjectPension funds-
Palavras-chave: dc.subjectReal estate investment-
Palavras-chave: dc.subjectFinancialization-
Palavras-chave: dc.subjectInvestment geographies-
Palavras-chave: dc.subjectDecision-making-
Título: dc.titleA atuação dos fundos de pensão no mercado imobiliário comercial: tomada de decisão e geografia dos investimentos-
Tipo de arquivo: dc.typeDissertação-
Aparece nas coleções:Repositório Institucional da Universidade Federal Fluminense - RiUFF

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